제조법인 설립 전 임대인과 체결하는 임대차계약서 관련  

 

홍은정  

법무법인(유한) JP(제이피) 호찌민 법인 호주변호사  

 

 

베트남의 경제 성장에 따른 내수 시장에 대한 기대감, 충분한 제조 가능 인력, TPP 등의 국제 조약의 체결로 베트남에 제조법인을 설립하고자 하는 열기는 식지 않는 것 같습니다. 베트남에 제조법인을 설립하고자 할 때, 투자자는 법인 설립 전에 물색한 토지 또는 공장에 관해 임대인과 임대차계약서 또는 가계약서를 체결하게 됩니다. 본 칼럼에서는 이때 주의할 몇가지 사항에 관해 안내를 드리고자 합니다.   

 

 

1.              임대인의 자격 및 부지 관련

                

관할 기관에 따라 임대인이 부지 또는 공장을 임대할 자격이 있는 지를 입증할 수 있는 임대인의 사업자등록증 및 토지에 대한 토지사용권증서 또는 공장에 대한 소유권증서 공증사본을 요구하는 경우가 있으므로 임대차계약서 또는 가계약서를 체결하기 전에 위 사항을 꼭 확인할 것을 권합니다. 위 자격을 만족하지 않는 경우에는 위 이유로 법인 설립 허가를 내주지 않을 수 있으니, 계약 상으로도 위 임대인의 사유로 법인 설립 허가에 문제가 생기는 경우에 대해 임대인에게 지불한 모든 보증금 및 기지급금 반환, penalty 및 손해배상 등에 관한 규정을 두는 것을 권합니다.  

 

또한, 제조법인이 생산하고자 하는 해당 물품에 관해 해당 임대 부지에서 제조가 가능한 지도 사전에 확인할 것을 권합니다. 공단 내인 경우에는 해당 공단 관리위원회, 공단 외인 경우에는 관할 인민위원회로부터 사전 허가를 취득하는 방법으로 진행을 해야겠습니다.혹시 제조에 추가로 유통이나 다른 서비스도 수행하고자 하는 경우, 이 부분에 관해서도 가능 여부를 사전에 확인할 것을 권합니다.  

 

2.              임차인 명의 

                   

법인을 설립하기 전에는 법인격이 있는 현지 법인이 부재하므로 현지 법인을 설립할 투자자를 임차인으로 해서 임대차계약서 또는 가계약서를 체결해야 합니다. 또한, 동 계약상 현지 법인 설립 후 수일 내에 설립된 현지 법인을 임차인으로 하여 본 계약을 다시 체결할 것이라는 문구를 두실 것을 권합니다.  

 

3.              임차료에 관한 통화 기재

                     

현지 제조법인의 임대차계약서는 베트남 내 거래에 해당되므로 외환규제에 따라 엄격하게 베트남동화로만 기재되어야 합니다. 베트남 내 거래에 관한 외환규제에 따라, 법 상 허용되는 제한적인 경우 외에는 외국 통화로 금액 특정 또는 지급을 할 수 없는데 베트남 내 토지 및 공장에 관한 임대차계약서는 위 예외적인 경우에 해당되지 않기 때문입니다. 베트남동화로 특정한 후 지급 시점의 환율 변동에 연동하여 지급금이 달라진다는 합의도 법에 위배됩니다.  

 

그럼에도 법인 설립 시 licensing 관할국에서 문제시하지 않거나 여태 그렇게 해왔다는 이유로 외화로 금액을 합의하거나 환율 연동 조항을 기재하여 계약서를 체결하는 경우, 관할 기관으로부터 적발이 될 시 계약 당사자 양쪽이 법을 위반한 것으로 간주되며 2억동~ 2억 5천만동 사이의 행정 벌과금이 부과될 수 있습니다. 또한, 동 계약이 법원에서 다투어질 경우 무효화될 수도 있으니 이 점 유의하시어 거래 통화 기재에 신중을 가할 필요가 있겠습니다.  

 

4.              기타   

                 

임대차계약서 또는 가계약서에 어떠한 사항에 관해서는 (예를 들면, waste treatment 관련, management fees, utility fees 등 관련) 구체적인 합의는 별도 합의서로 체결할 것이라는 문구가 있거나, ‘공단의 내부 규정에 준수한다’ 등의 동의를 요하는 경우에는 필히 위 임대차계약서 또는 가계약서를 체결하기 전에 계약서 상 언급된 별도 합의서의 초안 및 규정을 사전에 확인하시어 구체적인 내용도 모른 채 규정에 구속되거나 이미 임대차(가)계약이 체결된 이후에 (협상 파워가 약해진 상태에서) 별도 합의서 협상 시 불이익이 있지 않도록 주의하실 것을 권합니다.  

 

 

이상 베트남에 제조법인을 설립하고자 할 때, 토지 또는 공장에 관해 임대인과 임대차계약서 또는 가계약서를 체결할 때 주의할 몇가지 사항에 관해 안내를 드렸습니다.본 칼럼이 여러분께 조금이나마 도움이 되셨으면 하는 바램을 전합니다. 감사합니다(법무법인 제이피).